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부동산

'서울 아파트 황금 지도' 책 요약 정리 (1)

서울 아파트 매수를 하려니 많은 고민이 되었다. 이미 5년간 상승한 서울 아파트를 사는게 과연 옳은 선택인지 부터 해서, 무리해서라도 상급지를 사는게 맞는지 혹은 형편에 맞게 사는게 맞는건지, 신축을 사는게 맞는건지 구축을 사는게 맞는건지 등등의 수많은 고민들이 떠올랐다.


그러던 중 서점에서 우연히 발견한 이 책은 이러한 의문들에 대한 대답을 해주었고, 저자의 의견이 백프로 정답은 아니라고 하더라도 나에게 매물 선별의기준을 제공하면서 큰 도움을 주었다고 생각한다. 이러한 내용들을 잊지 않고자 스스로 요약하는 겸, 인텔리 구독자 분들에게도 공유하는 차원에서 책 요약을 작성해 보았다.


[책 정보]

저자: 탑곰

출판사: 비에이블

출판일: 2021.02.03


[요약]

PART 1. 아파트, 사면 불안하고 안 사면 불행하고


  • 아파트, 지금이라도 사야할까


2016년부터 시작된 서울 아파트의 대세 상승기는 서울 신축 아파트에 대한 절대적인 공급 부족에서 기인한다. 위의 표와 같이 2021년도 이후 입주물량은 더더욱 줄어든다.


또한 정부에서 발표한 공급대책도 면밀히 살펴보면 곧바로 수요를 충족하기엔 어려운 부분이있다. 우선, 서울에 36만 호를 공급한다는 계획을 보면, 34, 39 제곱미터 규모의 공공임대주택이 예정되어 있어 전용면적 84제곱미터 이상의 선호도 높은 면적에 대한 수요자들을 만족시키기 어려운 부분이 많다. 서울시 정비사업을 통해 20만 호 이상을 공급하겠다는 계획 또한 공공재개발 및 공공참여형 고밀재건축을 통해 9만호를 공급한다는 계획이기 때문에 수익성이 부족하여 그 진척이 수월할지 의문이 생기는 부분이다. 3기 신도시 또한 2025년에야 공급이 시작되는 상황이다.




PART 2. 앞으로 어디를 사고, 어떻게 투자해야 할까


  • 자산별 부동산 투자 방법과 투자지역


자산이 1억 미만인 경우

우선은 저축을 통해 종잣돈을 모아라. 사회 초년생에게 소비를 최대한으로 줄여 치열하게 저축하는 3~5년의 시간은 반드시 필요하다.


자산이 1억 이상 ~ 3억 미만인 경우

서울에서 1시간 내외 거리의 경기도권 재건축, 재개발 구역에서 살면서 시세 상승을 기다리는 '몸테크'가 가능하다. 가능하다면 신안산선 위주로 경기도 남부지역에 새로운 역이 생기는 곳의 아파트 중 초등학교, 중학교 정도는 가까운 곳으로 선택하면 좋다.


자산이 3억 이상 ~ 6억 미만인 경우

서울 외곽에서 지하철역 개발 호재가 있는 곳을 보면 좋다. 신림선 수혜지역인 관학구, 서부선 수혜지역인 은평구와 서대문구를 위주로 임장해야 한다.


자산이 6억 이상 ~ 9억 미만인 경우

서울 재개발이나 재건축 구역에서 몸테크를 할지 준신축급의 대단지 소형 평수에서 실거주 만족도를 올릴지 결정하면 된다. 투자가치를 중요시 한다면 몸테크를 하며 재개발이나 재건축 지역의 집을 사라.


자산이 9억 이상 ~ 12억 미만인 경우

1채를 고집할 필요는 없고 실거주 1채와 투자용 1채를 분리해서 생각할 필요가 있다. 자녀가 학교에 다니는 시기라면 실거주는 학군지로 하고, 남은 금액으로 재개발 소형 갭투자를 알아보면 좋다.


자산이 12억 이상 ~ 15억 미만인 경우

30평대와 40평대의 가격이 크게 차이나지 않는 시점이다. 평당가격이 더 저렴한 40평대 물건을 찾아 핵심지(강남, 서초, 송파, 용산) 중에서 고르면 구축이라도 큰 손해 없이 꾸준히 오를 여지가 있다.


자산이 15억 이상 ~ 20억 미만인 경우

핵심지 신축 1채와 갭투자용 1채를 분리해서 가져가면 좋다. 자녀가 어느 정도 컸다면 강남권 실거주 1채는 놔두고 자녀를 위해 동작구, 광진구, 마포구, 성동구 정도에서 자녀를 위한 향후 재건축 가능한 아파트들에 갭투자 하는 것도 좋다.


자산이 20억 이상인 경우

압구정, 대치동, 청담, 반포, 잠원의 재건축 대상 아파트 중에서 실거주가 용이한 조건의 아파트로 매수하면 된다.



  • 그렇다면 어떤 아파트를 사야 할까


호재가 많은 곳 vs 입지가 좋은 곳

입지가 더 중요하다. 아파트는 결국 땅을 사는거다. 이 때문에 물건을 고를 때 대지지분을 따져야 하기도 하다. 오히려 실현되지 않은 호재들로 그럴듯하게 포장되는 지역일수록 멀리해야 한다.


신축 vs 재건축

입주를 앞둔 신축이 근처 준신축보다 크게 비싸지 않다면 신축이 좋고, 이미 신축의 가격이 상당히 오른 뒤라면, 향후 새 아파트로 바뀔 가능성이 높은 재건축 아파트에 들어가는 것도 방법이다.


빌라촌의 신축 나홀로 아파트 vs 아파트촌의 구축 나홀로 아파트

주변 환경이 정리되어 있고 인프라가 다양한 곳으로 가려면 연식이 오래되었더라도 주변에 아파트가 많은 곳이 좋다. 빌라가 많은 곳은 재개발구역으로 묶이지 않는 한, 다시 신축 빌라가 계속해서 생기는 현상이 일어날 수 있고, 이 경우 지속적으로 공사 소음에 시달릴 수 있다. 반대로, 아파트가 많은 곳의 나홀로 구축 아파트는 주변 대단지 인프라를 그대로 누릴 수 있기 때문에 관리만 잘 되면 계속해서 깨끗한 주거환경을 누릴 수 있다.


주상복합 vs 아파트

동일면적 대비 아파트가 대지지분이 더 많은건 사실이다. 다만, 초역세권의 신축 주상복합은 입주 이후에도 약 5년간은 꾸준히 가격 상승 여력이 있으므로 입주 시점에 아직 프리미엄이 덜 붙었다면 매수 후 실거주하면서 5년 내에 다른 곳으로 갈아타는 것도 방법이다.


신축 많은 곳의 구축 아파트 vs 구축 많은 곳의 신축 아파트

입지가 좋은 곳에서는 신축 아파트에 대한 선호도가 단연 앞서지만, 입지가 안 좋은 곳에서는 굳이 신축 아파트에 대한 수요가 크지 않다. 따라서, 입지가 좋은 곳에 신축 아파트가 많을 경우에는 해당 신축 가격이 계속 상승할 여력이 많으므로, 이러한 동네에서 갭 메우기를 시도할 구축 아파트를 사는 것이 현명하다.




PART 3. 반드시 사야 할 서울 아파트가 있다


  • 서울 아파트는 결국, 입지 서열순으로 오른다

위의 표는 2016년에서 2020년까지의 서울 각 자치구별 대장 아파트의 전용면적 84제곱미터 기준 실거래 가격변화를 보여주고 있다. 확실히 비싼 아파트가 더 올랐고 서울 전 지역의 아파트 가격이 오르면서 강남권과 비강남권의 격차 또한 더 벌어졌음을 알 수 있다.

아파트 가격이 상승하는 중에서도 학군과 교통 여건을 골고루 갖춘 소위 입지 좋은 곳의 아파트는 그렇지 않은 곳과 비교하여 더 가파른 상승을 보여줬다. 단순히 대세 상승기였기에 이런 결과가 나온 것이 아니다. 조정기나 하락기가 오더라도 대다수의 사람들이 원하는 '입지'는 변하지 않는다. 결국 서울의 아파트 값은 앞으로도 입지 서열순으로 장기적인 우상향을 할 것으로 보는 것이 타당할 것이다.


  • 황금입지 1. 가성비 주거단지: 관악구, 은평구, 구로구, 금천구

아파트 평당 평균가격 기준으로 서울에서 아직 2,500만원 이하인 곳 중에서도 강남, 광화문, 여의도 등 주요 업무단지로 출퇴근이 편한 곳. 보금자리론 등을 활용하여 내 집 마련이 필요한 신혼부부나 1인 가구 중에서도 해당 지역에서 출퇴근이 용이한 직장인에게 추천.

관악구

2호선이 동서를 가로지르는 곳이지만, 그 외에는 이렇다 할 지하철 노선이 없어서 대부분의 지역에서 버스로 이동해야 하는 편. 이 때문에 25개구 중 인구 수로는 5위에 해당하지만 그만큼의 대중교통 편의가 마련되지 않아 집값 상승이 제한적이었던 곳. 서부선, 신림선, 난곡선이 모두 개통되면 교통의 사각지대가 넓게 형성되었던 관악구는 관악산의 쾌적한 자연환경 아래 여의도와 강남 직장인의 튼튼한 배후 주거지로서 각광받을 수 있을 것이다.

2022년 개통을 앞둔 신림선과 2025년 개통을 목표로 하는 난곡선의 영향을 직접 받는 곳을 추천.


은평구

경기도 파주의 '운정신도시센트럴푸르지오' 84형은 2020년 11월 9.1억원에 거래가 되었고, 고양시 덕양구의 '지충역센트럴푸르지오'는 10.5억원에 거래가 되었다. 이들 지역보다 서울 출퇴근이 훨씬 용이한 은평구 불광동의 북한산 힐스테이트 7차는 2021년 1월 기준 11억에 나와있는 상태이다. 이를 보면 은평구는 아직 저평가인 부분이 있다고 할 수 있다.

은평구는 지금 수색증산뉴타운과 3호선 녹번역 등지에서 큰 변화가 일어나고 있다. 녹번역 일대는 2년 미만의 신축 5,705 세대이며, 여기에 구축 아파트를 더하면 총 7천 세대가 넘는 대단지 아파트 인프라를 형성하고 있다. 백련산 왼쪽으로 자리한 대단지 단지도 7천 세대가 넘는다. 이들 지역을 보면 오래된 주택이 가득하여 주변 정비가 반드시 필요했던 은평구의 상당히 많은 구역이 대단지 신축으로 바뀌고 있음을 알 수 있다.

여기에 수색역세권 개발, GTX A노선 개통, 신분당선 서북부 연장, 서부선 개통의 호재가 있다.


구로구

구로구 내에서 신도림과 비 신도림은 다른 특성을 갖고 있다. 구로구 전체의 아파트 생활권 비율은 62%에 불과하지만, 신도림 지역의 경우 81%에 달하며, 이에 외국인 비율이 높은 구로구이지만 대부분의 외국인은 신도림 외 지역에 거주하고 있다.

신도림은 아파트가 많아 생활 인프라가 잘 갖춰졌고, 1호선과 2호선 모두 이용 가능한 교통의 요지로, 지금도 진화하고 있다. 특히 가장 큰 호재는 GTX B노선으로, 실제 개통까지 10년 정도가 소요될 것이라고는 하지만 개통되면 신도림은 향후 서울 서남권 전체 교통의 요지가 될 것.

게다가 신도림 다수의 아파트는 현재 입주 연차가 20년 정도인데, GTX B노선이 개통되는 10년 뒤에는 이 많은 아파트들이 30년차의 구축이 된다. 이것은 무엇을 의미할까?


금천구

금천구는 지하철이 연결되지 않은 동네가 많고, 군부대, 우시장, 공장지대 등으로 인하여 지역발전이 더딘 곳이었다. 이런 단점으로 인하여 2016년부터 시작된 상승기에도 외면을 받았던 금천구에서도 교통이 안 좋은 시흥동의 아파트는 2019년 52%의 집값 상승률을 보였다. 남서울건영1차는 2024년 개통 목표인 신안산선 시흥서거리역의 초역세권인데, 입주 40년차의 연식으로 인한 높은 재건축 가능성과 향후 신안산선 역세권이라는 확실한 호재로 2019년 서울 아파트 집값 상승률에서 상위권에 올랐다.

따라서 금천구에서는 향후 신안산선의 역세권으로 변모할 아파트 중에서 실거주 만족도가 높고, 그동안 지하철 소외지역으로 아파트값 상승이 제한적이었던 곳을 찾는 것이 중요할 것이다.




이하 타 지역은 다음 글에서 이어가도록 하겠습니다.

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