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경제·일반

미국 주택 시장과 주거 리츠에 주목할 시점

최근 미국 부동산중개협회 (National Association of Realtors) 와 주요 모기지 대출 기관인 Fannie Mae 등에서 발표한 자료에 따르면 현재 미국 주택 공급 부족은 4 백만호에서 5.5 백만호에 이른다. 금융위기 이후 과열되었던 주택 시장이 정상화되는 과정에서 주택 착공건수는 과거 대비 낮은 수준으로 장기간 유지되었다 (차트 1). 줄어든 공급 속에서 저금리와 팬데믹으로 인한 수요가 맞물려 주택 가격은 작년 하반기부터 상승폭이 가팔라져 4 월 기준 341,600 달러 (전년대비 18.6% 상승)에 이르렀다 (차트 2). 가격 상승에도 불구하고 재고는 역사적 최저 수준으로 향후 주택 가격 추가 상승의 근거가 되고 있다 (차트 3)




렌트(임대료) 또한 장기 추세 대비 상승폭이 가팔라져 21 년 1 분기 1,226 달러에 이르렀는데 (차트 4), RBC Capital Markets 조사에 따르면 렌트가 모기지 비용보다 낮아진 상황으로 렌트의 비용 우위가 연말까지 심화될 것으로 예상했다 (Barrons, “Bet on a Rental Resurgence as Housing Boom Ages. Here’s How. 2021/5/21 일자 기사). 



주택 시장 호황에도 불구하고 주택 착공 건수는 건자재 및 인력 부족으로 인해 수요를 따라가지 못하고 있는 상황이다. 지난 16 일 발표된 5 월 미국 주택착공은 157 만건 (연율화)로 2 개월 연속 시장 예상을 하회했다. 낮은 재고와 제한된 공급 증가로 인해 미국 주택 가격과 렌트는 추가로 상승할 개연성이 높다고 판단된다. 


[표 1]은 시가총액 십억달러 이상 미국 상장 주거 리츠 (Residential REITs) 리스트로, 지난 

1 년간의 주가 상승으로 현재 예상 배당수익률은 높지 않지만 최근 렌트 상승 추이를 감안했을 때 향후 배당수익률이 상승할 가능성이 높다. [차트 5~8] 은 시가총액 상위 리츠들의 주당 

배당금이 장기적으로 렌트 상승과 비슷하게 오르는 추이를 보여주는데, 여기서 사용된 렌트 수치는 시장에서 거래되는 호가의 중간값 (Mid Asking Price) 이므로 과거 계약된 시점의 임대료를 기준으로 수익을 인식하는 리츠 회사들의 수익 및 배당에 선행 지표의 성격을 띈다고 볼 수 있다. 




따라서 추세적 렌트 상승에 대한 대비로 포트폴리오 내 주거 리츠에 대한 배분이 필요할 것으로 생각된다. 통상적으로 리츠는 장단기 금리차가 좁혀지는 (일드 커브 플래트닝) 시기에 아웃퍼폼하는 자산이나, 당분간은 렌트 상승에 따른 임대 수익 상승 및 배당 증가가 장기 금리 상승에 따른 비용 상승보다 클 것으로 예상하는 바이다. 


한편, Fannie Mae 사는 6/9 일자 리서치 “Housing Insights: Housing Poised to Become Strong Driver of Inflation” 에서 CPI 는 현재 시점의 주거 비용 (연단위 계약의 계약 시점에 근거) 를 반영하기 때문에 시장 가격에 근거한 최근의 렌트 상승은 현재까지 발표된 CPI 에 반영되지 않았으며, 역사적으로 주택 가격 상승은 CPI 에 5 개 분기의 시차를 두고 반영되었다는 점을 들어 하반기와 내년에 주택 가격 상승발 인플레이션이 시장의 예상보다 강하게 나타날 가능성에 대해 경고했다. 이틀 전 (6/16 일) FOMC 에서 금리 인상 예상 시기가 앞당겨진 데에도 불구하고 시장은 미국 국채 금리가 하락하고 성장주가 아웃퍼폼하는 등 인플레이션 위험에 대해 다소 안일한 (complacent) 반응을 보였다고 생각된다. 주택 시장에서 투자 기회 뿐 아니라 포트폴리오 대응 차원에서도 주택 시장 움직임에 대한 지속적 모니터링이 필요한 시점이다. 


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